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次级抵押贷款_Subprime Mortgage

什么是次级抵押贷款？​

次级抵押贷款通常发放给信用评级较低的借款人。由于贷款机构认为借贷者违约的风险高于平均水平，因此不会提供优质的传统抵押贷款。

为了弥补所承担的风险，贷款机构通常会对次级抵押贷款收取比优质抵押贷款高得多的利率。这些贷款通常也是可调利率抵押贷款（ARMs），因此利率可能在特定时间点上升。

主要要点​

  • “次级”指的是借款人的信用评分低于平均水平，表明他们可能存在信用风险。
  • 次级抵押贷款的利率通常较高，以补偿贷款机构承受借款人违约的风险。
  • 这些借款人的信用评分通常低于620，且信用报告中有其他负面信息。
  • 2008年的金融危机在很大程度上被归咎于在危机发生前几年向不合格的买家发放次级抵押贷款的现象。[1]
  • 向次级借款人发放的新抵押贷款有一定限制，必须经过适当的审核。[2]

理解次级抵押贷款​

“次级”并不指与这些抵押贷款相关的利率，而是指借款人的信用评分。信用评分低于620的借款人往往只能获得次级抵押贷款及对应的高利率。[3]

对于信用评分较低的人来说，等待一段时间以建立自己的信用历史后再申请抵押贷款通常是有益的，这样他们可能有资格获得优质贷款。

次级抵押贷款的利率取决于四个因素：信用评分、首付款的大小、借款人信用报告上的逾期付款记录数量以及报告中发现的逾期类型。抵押贷款计算器是了解不同利率如何影响月供的良好资源。

**重要提示：**不同的贷款机构会使用不同的标准来定义次级贷款，但在过去，低于640、620或600的FICO评分通常被视为次级贷款的界限。消费者金融保护局将619至580的信用评分分类为次级。[4]

次级抵押贷款与优质抵押贷款的区别​

抵押贷款申请者通常从A到F进行评级，A评分授予信用优秀的人，而F评分则授予没有明显还款能力的人。优质抵押贷款通常发给A和B的申请者，而评级较低的申请者必须接受次级贷款才能获得贷款。

**重要提示：**贷款机构并没有法律义务提供最佳的抵押贷款条款，也不必告诉您这些条款的存在，因此建议您首先申请优质抵押贷款，以了解自己是否符合资格。

在2008年住房市场崩溃中的作用​

2008年的住房市场崩溃很大程度上是由于次级抵押贷款的广泛违约。许多借款人获得了所谓的NINJA贷款，这一术语源于“无收入，无工作，无资产”（no income, no job, no assets）的缩写。

这些贷款通常不要求首付款，也无需提供收入证明。买家可以声称年收入为150,000美元，但则不必提供文件来证实这一说法。

这些借款人随后发现自己在一个下跌的住房市场中处于负资产状态，其房屋价值低于欠款的抵押贷款。许多NINJA借款人违约，因为与贷款相关的利率是“诱饵利率”，这些可变利率起初较低，但随着时间推移急剧上升，导致偿还贷款本金变得非常困难。

即使在金融崩溃后，次级抵押贷款并没有消失。富国银行在2014年重新向信用评级在600分以下的人提供抵押贷款。非营利性社区倡导和房屋拥有组织“美国邻里援助公司”在2018年继续其“实现梦想”巡演，在全国范围内举办活动，帮助人们申请“非优质”贷款，这实际上与次级抵押贷款相同。[5][6]

COVID-19抵押贷款救助​

2020年3月27日签署的《冠状病毒救助、缓解和经济安全法》（CARES法案）为由于冠状病毒大流行的初步经济影响而无法偿还抵押贷款的人们提供了一些临时救助。[7]

如果抵押贷款获得联邦政府或弗迪·麦克（Freddie Mac）或凡妮莎·梅（Fannie Mae）等机构的支持，抵押贷款机构或贷款服务商不得在2021年7月31日前对房主进行止赎。此外，因疫情经历经济困难的人们可以申请并获得最多180天的贷款宽展而不受惩罚。[7]

拜登总统签署的《2021年美国救助计划法案》（ARP法案）也提供了额外的支持。近2万亿美元的冠状病毒救助方案中包含了针对逾期抵押贷款、租金和水电费的额外资金支持。该立法案包括：

  • 215.5亿美元用于紧急租房援助，直至2027年9月30日
  • 50亿美元用于紧急住房券，直至2030年9月30日
  • 7.5亿美元用于部落住房
  • 1亿美元用于农村住房
  • 50亿美元用于协助无家可归者[8]

**提示：**需要抵押贷款支付援助的房主应查阅国家低收入住房联盟的网站，该网站提供当前可用的所有计划的可搜索列表。

次级贷款意味着什么？​

次级贷款是一种利率高于优质贷款的贷款，提供给不符合优质利率贷款条件的个人。次级借款人往往因信用评级较低或其他表明他们可能违约的因素而被传统贷款机构拒绝。

优质贷款与次级贷款之间有什么区别？​

由于次级借款人的风险更高，他们的利率比优质贷款高。次级贷款收取的具体利率并非固定不变。不同的贷款机构对借款人的风险评估可能不同。这意味着次级贷款借款人有机会通过比较不同选择来节省一些费用。尽管如此，根据定义，所有次级贷款利率均高于优质利率。

谁提供次级抵押贷款？​

虽然任何金融机构都可以提供次级利率的贷款，但有些贷款机构专注于高利率的次级贷款。可以说，这些贷款机构使得那些难以获得低利率的人能够获得资金，进行投资、发展业务或购买房屋。与此同时，次级贷款的高利率可能在贷款期限内转化为数万美元的额外利息支付。

次级贷款的缺点是什么？​

对于借款人来说，更高的利率意味着长期贷款成本增加，这对于本身已经遇到经济困难的借款人来说可能更难以偿还。从系统层面来看，次级贷款的违约被认为是2008-09年金融危机的关键因素之一。[1]

贷款机构常被视为最大罪魁祸首，因为在2000年代初的互联网泡沫之后，资金充裕，轻易向那些无力偿还贷款的人发放贷款。然而，购买真正负担不起的住房的借款人也发挥了一定助力。

次级贷款导致了2008-09年金融危机吗？​

大多数专家认为，次级抵押贷款是金融危机的重要组成部分。在与次级抵押贷款相关的危机中，并没有单个实体或个人可以被指责。相反，这场危机的爆发涉及到全球各大央行、房主、贷款方、信用评级机构、审核员和投资者之间的互动。

结论​

次级抵押贷款是向信用评级低的借款人提供的贷款。由于次级抵押贷款被视为对贷款机构的更大风险，因此其利率更高。根据借款人的个人情况，在申请抵押贷款之前等待信用评分改善可能是有益的，这样他们可以获得更好的利率。

参考文献​

[1] Federal Deposit Insurance Corporation. "Crisis and Response: An FDIC History, 2008-2013," Page 1.

[2] Federal Deposit Corporation. "Interagency Guidance on Subprime Lending."

[3] MyFico. "Prime vs. Subprime Loans: How Are They Different?"

[4] Consumer Financial Protection Bureau. "Borrower Risk Profiles."

[5] Reuters. "Wells Fargo Edges Back into Subprime as U.S. Mortgage Market Thaws."

[6] Neighborhood Assistance Corporation of America. "NACA Continues 'Achieve the Dream' Tour."

[7] U.S. Congress. "H.R.748 - CARES Act."

[8] U.S. Congress. "H.R. 1319: American Rescue Plan Act of 2021."